Richiedi ora la migliore consulenza
– Cosa si intende per servitù prediali?
Ai sensi dell’art. 1027 del codice civile si definisce servitù un diritto reale consistente in “un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Principio fondante tale istituto è quello di realizzare la limitazione del godimento di un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente ad un diverso proprietario.
Il contenuto della servitù, dunque, si concreta sempre nel vantaggio per un fondo e nella restrizione di godimento per un altro fondo. Pertanto, tali elementi formano due aspetti correlativi della materia.
Dunque, gli elementi essenziali della servitù possono essere così sintetizzati:
a) La contestuale presenza di un fondo servente e di un fondo dominante.
La servitù è costituita sempre a vantaggio del proprietario del fondo dominante contro una corrispondente limitazione nel diritto dell’altro proprietario, che si traduce in una soggezione, un pati, un non facere da parte di quest’ultimo;
b) La vicinitas dei fondi.
Con tale principio non si intende un’adiacenza tra i fondi, ma un collegamento funzionale tra essi;
c) L’esistenza di un’utilitas per il titolare del fondo dominante;
– Tipologie di servitù
Le servitù possono essere costituite volontariamente o coattivamente, a seconda che siano liberamente creabili dai privati per ottenere un vantaggio del fondo dominante ovvero possano essere costituite nei soli casi previsti dalla legge, in presenza di determinati requisiti e per una certa necessità del fondo.
Le servitù coattive costituiscono infatti un numerus clausus, sono cioè tipiche e il loro contenuto è tassativamente predeterminato dalla legge[1].
– Servitù di parcheggio
Particolare menzione meritano le servitù di parcheggio.
Secondo i primi indirizzi giurisprudenziali, all’interno del nostro ordinamento, non era consentita la servitù di parcheggio, mancando il requisito della realità, in quanto l’utilitas non era riferibile ai fondi bensì ad un vantaggio personale dei proprietari.
L’indirizzo giurisprudenziale prevalente ha, altresì, sostenuto che il diritto di parcheggiare le auto su uno spazio di altrui proprietà sottenderebbe sempre un’utilitas di carattere personale, incompatibile con il contenuto della servitù.
Il fatto che specifiche persone possano parcheggiare l’auto è un mero vantaggio attribuito a questi ultimi non rientrando nella casistica dell’utilità a favore del fondo.
Ciò comporterebbe anche una conseguente nullità del contratto, essendo nulla la volontà negoziale per impossibilità dell’oggetto (cfr. Cassazione, sez.II civ., n. 23708, 6 aprile 2014).
Tuttavia, le prime aperture in tema di ammissibilità della servitù di parcheggio si sono avute con la sentenza della Corte di Cassazione n. 16698 del 2017.
Lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non precluderebbe in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, alla sola condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
Ne deriva, dunque, secondo tale indirizzo giurisprudenziale, una non preclusione della servitù di parcheggio, dal momento che la relativa utilità possa essere legittimamente prevista dal titolo avantaggio del fondo dominante piuttosto che delle persone che concretamente ne beneficino.
Solo con la recente sentenza n. 7651 del 2019 la Corte di Cassazione ha ritenuto ammissibile la configurabilità di tale particolare tipologia di servitù.
Più specificamente, i giudici, ritengono che l’art. 1027 del codice civile non declini in modo assoluto e tassativo le utilità idonee ad identificare il contenuto della servitù volontaria, ma si limiterebbe unicamente a stabilire le condizioni valide a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale.
Inoltre, secondo il Collegio, affinchè possa configurarsi l’esistenza di una servitù non è necessaria la natura del vantaggio previsto dal titolo, bensì il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virtù del rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l’incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante.
Entro tali limiti, aggiungono i giudici, qualunque utilità che non sia di carattere puramente soggettivo e che si concretizzi in un vantaggio per il fondo dominante, in relazione alle caratteristiche e alla destinazione del diritto, può assumere carattere di realità.
La Corte di Cassazione ha, altresì, stabilito che ove le parti abbiano inteso costituire una vera e propria servitù, il diritto è trasmissibile unitamente alla cessione dei fondi secondo il principio di ambulatorietà.
Secondo tale principio l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto.
Ed infatti, così come l’acquirente del fondo servente, una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù, riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo.
[1] https://www.donnegeometra.it/portfolio/servitu-volontarie-e-coattive-estinzione-e-cancellazione
