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1) Cosa si intende per onerosità del permesso di costruire?
Come già visto precedentemente, il permesso di costruire si caratterizza per alcuni caratteri ed alcune peculiarità.
In particolare, i caratteri del permesso di costruire sono:
– Realità;
– Atto avente natura vincolata;
– Irrevocabilità;
– Onerosità:
– Temporaneità: sono, infatti, fissati limiti di tempo perentori sia per l’inizio dei lavori (solitamente un anno dal rilascio del provvedimento) che per la fine (tre anni). Il mancato rispetto comporterà delle sanzioni salvo casi particolari;
– Rinnovabilità: nel caso in cui l’opera non sia eseguita o ultimata nei termini prescritti è possibilità chiederne il rinnovo.
Uno dei caratteri peculiari del permesso di costruire è certamente la sua onerosità.
Il permesso di costruire è, infatti, oneroso poiché soggetto al pagamento di un contributo da parte del richiedente il quale costituisce un principio generale del nostro ordinamento[1].
Sin dal 1977 con la legge n. 10, il titolare di una concessione edilizia doveva corrispondere parte degli oneri di urbanizzazione commisurati alla reale incidenza dell’insediamento stesso nella globalità delle opere pubbliche.
Attualmente, il T.U. in materia edilizia fissa agli artt. 11 e 16 il principio dell’onerosità del permesso di costruire.
In particolar modo, proprio l’art. 16 stabilisce espressamente che “il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione”. Tale norma, non fa alcuna menzione circa gli interventi comportanti trasformazioni urbanistiche non riconducibili a tale regime per cui la disciplina concreta è demandata alla competenza regionale.
Circa le modalità attraverso le quali avviene il versamento del contributo la legge prevede che “la quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata. Nello stesso momento è, altresì, determinata la quota di contributo afferente al costo di costruzione”.
Dalla lettura della norma si evince una discreta genericità e, pertanto, spetta alle Regioni o ai Comuni, individuare con esattezza il momento del pagamento del contributo, al fine di evitare contestazioni circa l’addebito, nonché circa l’applicazione delle eventuali sanzioni.
Relativamente alla determinazione del contributo è stabilito che lo stesso deve avvenire al momento del rilascio del permesso edilizio. Da tale affermazione si trae il corollario dell’irretroattività delle determinazioni comunali applicandosi il principio del tempus regit actum[2].
2) Cosa accade se il cittadino non paga?
Una menzione particolare merita il caso in cui il privato cittadino non ottemperi al pagamento del suddetto contributo di costruzione.
Sul punto, il destinatario del permesso di costruire è soggetto passivo dell’obbligazione al pagamento del contributo nei confronti del Comune; tale credito registra un termine di prescrizione pari a dieci anni decorrente dalla data del rilascio del permesso di costruire.
In caso di mancato pagamento del contributo l’amministrazione potrà procedere ad una riscossione coattiva dello stesso[3].
In proposito, è intervenuta l’Adunanza Plenaria[4] al fine di dirimere una controversia riguardante la legittimità dell’atto sindacale attraverso cui un Comune aveva ingiunto ad una società il pagamento di una somma a seguito dell’accertamento dell’omesso pagamento delle rate relative ai contributi per oneri di urbanizzazione e per costi di costruzione.
Si è evidenziato che la questione principale da analizzare è se alla scadenza dei termini previsti per il pagamento rateale del contributo di costruzione, sia individuabile un onere collaborativo in capo all’Amministrazione concedente, desumibile dai principi generali di buona fede e correttezza delle obbligazioni di matrice civilistica oppure dal principio di leale collaborazione relativo ai rapporti di diritto pubblico, che ritiene che l’Amministrazione debba sollecitare preventivamente l’escussione della garanzia fideiussoria per non aggravare la posizione del privato cittadino.
L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato aderisce all’orientamento secondo cui è da escludere che in capo all’Amministrazione sia ravvisabile un dovere di collaborazione con il debitore tale per cui la sua violazione possa tradursi in una decadenza della stessa Amministrazione dal potere di sanzionare il ritardo nel pagamento.
3) Il permesso di costruire gratuito
Al principio dell’onerosità del permesso di costruire esistono alcune eccezioni sancite dall’art. 17 del D.P.R. 380/2001 rubricato, per l’appunto, “riduzione o esonero dal contributo unificato”.
In particolare, il pagamento di un contributo per il permesso di costruire non sarà dovuto: per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale; per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. Inoltre, per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici; per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità ed, infine, per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale[5].
L’esonero dal pagamento del contributo è subordinato alla duplice condizione:
a) che esso sia richiesto dall’interessato al momento in cui è prodotta la domanda per il permesso di costruire;
b) che l’interessato offra alla Pubblica Amministrazione la prova documentale del possesso di tutti i requisiti prescritti.
Il contributo è invece dovuto in misura ridotta nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche a edifici esistenti. Con riguardo a tale ipotesi, l’art. 17, comma 1, D.P.R. n. 380/2001 prevede infatti che, qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il Comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’art. 18 del D.P.R. n. 380/2001, il contributo afferente al permesso di costruire sia ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione.
[1] In particolare, gli oneri di costruzione costituiscono una prestazione patrimoniale di natura impositiva che trova la sua ratio giustificatrice nell’incremento patrimoniale che il titolare del permesso di costruire consegue in dipendenza dell’intervento edilizio.
Sul punto “Il contributo in questione è strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di edificare, in misura corrispondente all’entità e alla qualità del maggior carico urbanistico conseguente alla realizzazione del fabbricato assentito ed all’insieme dei benefici che la nuova opera ne ritrae. La formazione del credito del Comune postula quindi, quale quale condizione di esigibilità, l’effettiva attività di edificazione e comporta la corresponsione di un contributo commisurato al costo di costruzione globalmente inteso, nel senso che deve investire ed essere riferito all’intera opera per come assentita e realizzata. In linea generale, quindi, l costo di costruzione deve essere pagato successivamente al rilascio del permesso di costruire in relazione alla effettiva attività edificatoria” (Cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 4 febbraio 2014 sentenza n. 2438).
[2] T.A.R. Puglia – Lecce, Sez. III, sentenza 1 marzo 2016, n. 404.
[3] Artt. 179 e 180, D. Lgs n. 267/2000.
[4] Cfr. Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, sentenza 7 dicembre 2016, n. 24.
[5] DI DONNA D., Eccezioni e temperamenti al principio di onerosità del permesso di costruire: il caso degli edifici unifamiliari, in altalex.com, 2020.
