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Acquisto di un immobile abusivo: il nuovo proprietario rischia comunque la demolizione
L’acquisto di un immobile non mette necessariamente al riparo dalle conseguenze di eventuali irregolarità edilizie commesse in precedenza. Anche chi diventa proprietario di un fabbricato senza aver partecipato alla realizzazione delle opere abusive può infatti essere coinvolto nel procedimento finalizzato al ripristino della legalità urbanistica. Il principio è stato ribadito dal TAR Lazio con la sentenza n. 14772 dell’11 settembre 2026, che affronta il rapporto tra il trasferimento della proprietà e la permanenza degli effetti di un abuso edilizio.
Il punto centrale della questione riguarda la natura dell’ordine di demolizione. Tale provvedimento non ha lo scopo principale di punire personalmente chi ha eseguito i lavori irregolari, ma mira a eliminare una situazione contraria alla normativa urbanistica e a riportare il territorio a condizioni conformi alla legge. Proprio per questa ragione, il cambiamento del proprietario non determina automaticamente la cessazione degli effetti dell’illecito. L’immobile continua infatti a presentare le medesime caratteristiche abusive anche dopo la vendita e l’amministrazione conserva, nei limiti previsti dall’ordinamento, il potere di intervenire per rimuovere le opere non legittime.
Ne consegue che il soggetto che acquista un fabbricato già interessato da un abuso può trovarsi destinatario degli effetti dell’ordine demolitorio, pur non essendo responsabile della sua realizzazione. La posizione del nuovo proprietario deve essere distinta da quella di chi ha materialmente eseguito gli interventi: il coinvolgimento del primo deriva dal rapporto attuale con il bene, mentre l’accertamento della responsabilità per la condotta originaria costituisce una questione diversa. Il trasferimento della titolarità, pertanto, non cancella la storia urbanistico-edilizia dell’immobile e non trasforma un’opera irregolare in una costruzione conforme alla disciplina vigente.
Neppure la buona fede dell’acquirente è sufficiente, da sola, a impedire l’adozione o l’esecuzione delle misure ripristinatorie. Aver comprato un immobile confidando nella correttezza delle informazioni ricevute può assumere rilievo nei rapporti contrattuali con il venditore, ma non equivale a ottenere una regolarizzazione edilizia. Occorre infatti tenere distinti due piani: da una parte vi è la posizione dell’acquirente nei confronti di chi gli ha trasferito il bene, dall’altra la conformità dell’immobile alle disposizioni urbanistiche ed edilizie. Le eventuali responsabilità del venditore e i rimedi civilistici a disposizione del compratore non fanno venir meno, per il solo fatto di esistere, i poteri dell’amministrazione pubblica.
La vicenda richiama quindi l’importanza dei controlli da effettuare prima di concludere una compravendita immobiliare. La verifica non dovrebbe limitarsi all’esame del contratto o della documentazione catastale, ma dovrebbe comprendere una ricostruzione della situazione urbanistico-edilizia del fabbricato, con particolare attenzione ai titoli abilitativi, alle opere effettivamente realizzate e agli eventuali provvedimenti amministrativi già emessi. È importante, inoltre, comprendere la funzione dei singoli documenti: il certificato di destinazione urbanistica, ad esempio, riguarda la disciplina urbanistica dei terreni e non costituisce, di per sé, una certificazione generale della regolarità edilizia dell’edificio.
In conclusione, il principio che emerge dalla pronuncia è che la compravendita trasferisce la proprietà del bene, ma non ne modifica automaticamente la condizione sotto il profilo urbanistico. Chi acquista un immobile deve quindi considerare anche le possibili conseguenze degli abusi preesistenti, poiché l’assenza di una partecipazione personale agli interventi irregolari e la convinzione di aver agito correttamente non garantiscono, da sole, l’esclusione dell’ordine di demolizione. La tutela dell’acquirente deve essere ricercata attraverso gli strumenti previsti dalla legge e, quando ne ricorrono i presupposti, nei confronti del venditore, senza confondere tali rimedi con l’eventuale obbligo di ripristinare la legalità edilizia.
