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Decadenza del permesso a costruire
Con la sentenza 5 agosto 2026, n. 6348, la Sezione IV del Consiglio di Stato, presidente Neri ed estensore Marotta, è tornata sul tema della decadenza dei titoli concessori, soffermandosi sulla necessità di un formale accertamento da parte dell’amministrazione quando occorre verificare se siano effettivamente maturate le condizioni per la perdita del titolo. La pronuncia richiama principi che assumono rilievo anche in materia edilizia, con particolare riferimento alla decadenza del permesso di costruire disciplinata dall’articolo 15 del D.P.R. 380/2001.
La controversia riguardava una concessione cimiteriale rilasciata nel 1991 per un’area destinata alla realizzazione di un’edicola funeraria. Nel 2021 il Comune aveva negato un successivo permesso di costruire, ritenendo che la concessione originaria fosse decaduta per il mancato rispetto del termine triennale previsto per l’edificazione. Tuttavia, la decadenza non era mai stata formalmente dichiarata con uno specifico provvedimento. La vicenda presentava inoltre elementi che richiedevano un approfondimento, tra cui la possibilità di destinare l’area a un diverso utilizzo e il precedente parere favorevole espresso dalla Commissione edilizia nel 1997 su un progetto relativo alla stessa area.
Il Consiglio di Stato ha sottolineato che la decadenza costituisce, di regola, un effetto collegato al verificarsi di presupposti stabiliti dalla legge, dal titolo concessorio o dalla disciplina che regola il rapporto tra amministrazione e privato. Una volta accertate tali condizioni, il potere dell’amministrazione ha natura vincolata: il Comune non può scegliere liberamente se mantenere in vita un titolo che deve considerarsi decaduto. Ciò, tuttavia, non significa che la perdita di efficacia possa essere semplicemente presunta sulla base del decorso del tempo, senza una verifica formale delle circostanze rilevanti.
Il punto fondamentale è la distinzione tra il verificarsi della condizione che può determinare la decadenza e il suo accertamento da parte dell’autorità competente. Anche quando l’effetto discende direttamente dalla legge, l’amministrazione deve normalmente verificare che i termini siano realmente scaduti e che non sussistano circostanze idonee a giustificare una sospensione o una proroga. A questo scopo è necessario svolgere un’istruttoria adeguata, consentendo al soggetto interessato di partecipare al procedimento e di rappresentare le proprie ragioni prima dell’adozione del provvedimento conclusivo.
Questi principi trovano applicazione anche nella disciplina del permesso di costruire. L’articolo 15 del D.P.R. 380/2001 stabilisce, in via generale, che i lavori devono iniziare entro il termine indicato nel titolo, che non può essere superiore a un anno dal rilascio, e devono essere ultimati entro il termine previsto, che non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. La mancata osservanza dei termini comporta la decadenza del permesso per la parte non eseguita, salvo le ipotesi previste dalla legge, comprese quelle relative alla proroga.
La scadenza dei termini, però, non esonera il Comune dalla necessità di accertare formalmente la situazione concreta. Occorre verificare l’effettivo andamento dei lavori, la corretta decorrenza delle scadenze e l’eventuale presenza di circostanze rilevanti ai fini della sospensione o della proroga. Il provvedimento di decadenza ha quindi natura dichiarativa e vincolata: non costituisce una nuova valutazione discrezionale sull’opportunità di mantenere il titolo, ma formalizza l’esito dell’accertamento dei presupposti previsti dall’ordinamento.
È altrettanto importante distinguere la decadenza dall’annullamento d’ufficio e dalla revoca. La decadenza si collega al mancato rispetto di condizioni o termini che regolano la permanenza di un beneficio amministrativo, mentre l’annullamento d’ufficio e la revoca rispondono a presupposti differenti. Questa distinzione è stata chiarita anche dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 18 dell’11 settembre 2020.
In conclusione, la sentenza n. 6348/2026 ribadisce l’importanza di un accertamento amministrativo effettivo e rispettoso delle garanzie procedimentali. In materia edilizia, il Comune non dovrebbe limitarsi a constatare il semplice decorso dei termini, ma deve verificare i presupposti della decadenza e dichiararne formalmente l’intervenuta operatività. La pronuncia non attribuisce al titolare una proroga automatica né consente di proseguire indistintamente qualsiasi intervento dopo la scadenza: conferma, piuttosto, che la perdita di efficacia del titolo deve essere ricostruita sulla base della disciplina applicabile e delle circostanze concrete, attraverso un procedimento che assicuri certezza giuridica e tutela della posizione dell’interessato.
