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Il Consiglio Nazionale del Notariato esclude permesso di soggiorno europeo
La possibilità per un cittadino straniero di acquistare un immobile in Italia è strettamente collegata al principio della “condizione di reciprocità”, la cui verifica è, per legge, di esclusiva competenza del Ministero degli Affari Esteri. È infatti il MAE, secondo l’art. 1 del d.p.r. 394/1999, a dover accertare se il cittadino di uno Stato non appartenente all’Unione Europea possa compiere in Italia gli stessi atti giuridici che un cittadino italiano potrebbe compiere nel Paese di provenienza dello straniero. Dal 2014, tale verifica deve essere richiesta tramite una procedura formalizzata, con invio di apposito modulo via PEC direttamente al Ministero e, per conoscenza, all’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato.
Il tema si pone in modo concreto quando una cittadina ghanese, residente nei Paesi Bassi e titolare di permesso di soggiorno olandese, intenda acquistare la sua prima abitazione in Italia. La normativa italiana, infatti, prevede alcune ipotesi in cui la verifica della reciprocità non è necessaria, ma si tratta esclusivamente di permessi di soggiorno italiani, rilasciati per specifiche motivazioni. Sono esentati dal controllo, in particolare, i titolari di carta di soggiorno o di permesso UE per soggiornanti di lungo periodo, nonché coloro che possiedono un permesso per motivi di lavoro (subordinato o autonomo), impresa individuale, famiglia, studio o motivi umanitari. Lo stesso vale per i nuovi permessi per “casi speciali”, che hanno sostituito il precedente permesso per motivi umanitari e che, come confermato dalla dottrina e dalla giurisprudenza, devono essere considerati equivalenti ai fini dell’esenzione.
Un ulteriore ambito in cui non opera la verifica della reciprocità riguarda i cittadini stranieri titolari di protezione internazionale o protezione sussidiaria. La legge prevede infatti un trattamento di piena parità rispetto ai cittadini italiani per quanto concerne l’accesso all’alloggio, ai servizi abitativi e alle agevolazioni relative alla prima casa. Tale equiparazione, prevista dagli artt. 29 e 40 del d.lgs. 286/1998 e dal d.lgs. 251/2007, elimina ogni necessità di verifica nei casi di acquisto finalizzato al soddisfacimento delle esigenze primarie di abitazione.
Diversa è invece la situazione della cittadina ghanese titolare di un permesso di soggiorno olandese. Il possesso di un titolo di soggiorno rilasciato da un altro Paese Schengen non equivale, infatti, a essere regolarmente soggiornante in Italia ai fini dell’esonero dalla reciprocità. Tale documento consente solo brevi ingressi in Italia e può facilitare eventuali future richieste di permesso italiano, ma non produce effetti diretti sulla capacità di acquistare beni immobili in assenza della verifica ministeriale.
Ne deriva che, nel caso prospettato, la cittadina ghanese non può beneficiare automaticamente dell’esenzione e che, pertanto, l’acquisto della prima casa in Italia richiede necessariamente la verifica della condizione di reciprocità tramite il Ministero degli Affari Esteri, salvo che la stessa non ottenga in precedenza un permesso di soggiorno italiano appartenente alle categorie esentanti. L’operatore notarile dovrà dunque avviare la procedura prevista, utilizzando il modulo ufficiale e seguendo le indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale del Notariato.
L’analisi conferma, quindi, che la residenza in un altro Paese europeo non è sufficiente a garantire l’accesso al mercato immobiliare italiano; ciò che assume rilievo è esclusivamente il tipo di titolo di soggiorno riconosciuto dall’ordinamento italiano o la presenza di un’espressa equiparazione legislativa, come nelle ipotesi di protezione internazionale
