Richiedi ora la migliore consulenza
Inottemperanza all’ordine di demolizione e immobile ipotecato: cosa succede?
In caso di mancata demolizione di un immobile abusivo, l’art. 31 del Testo Unico Edilizia prevede la sua acquisizione automatica al patrimonio comunale. Tradizionalmente, questa acquisizione era considerata “a titolo originario”, cioè il bene passava al Comune libero da ipoteche e vincoli.
Tuttavia, questo principio è stato modificato dalla Corte Costituzionale (sent. n. 160/2024), che ha stabilito che l’ipoteca deve essere tutelata se il creditore è incolpevole e il diritto è stato iscritto prima dell’acquisizione. Cancellarla automaticamente sarebbe infatti sproporzionato.
Successivamente, le Sezioni Unite della Cassazione (ord. n. 10933/2025) hanno chiarito che:
- l’acquisizione del bene da parte del Comune non blocca la vendita forzata;
- il Comune viene considerato come un terzo acquirente del bene ipotecato.
Cosa può accadere in concreto?
Si distinguono due casi:
1. Immobile sanabile o condonabile
- L’immobile può essere regolarizzato.
- L’aggiudicatario deve chiedere la sanatoria entro 120 giorni dal trasferimento.
2. Immobile non sanabile
- Il bene può essere venduto, ma con l’obbligo di demolizione a carico dell’acquirente.
- Il Comune può subordinare la vendita alla rimozione dell’abuso.
Che fine fa l’ipoteca?
L’ipoteca:
- non si estingue automaticamente con l’acquisizione;
- si estingue solo se il bene viene destinato dal Comune a finalità pubbliche (entrando nel patrimonio indisponibile).
