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Infiltrazioni condominiali: risarcibile anche il mancato godimento dell’immobile
Le infiltrazioni d’acqua provenienti da una parte comune del condominio possono comportare non soltanto danni materiali all’immobile, ma anche il diritto al risarcimento per la ridotta possibilità di utilizzarlo. A chiarirlo è la Corte d’Appello di Torino con la sentenza n. 263 del 14 gennaio 2026, relativa a un’autorimessa danneggiata da infiltrazioni riconducibili alla carente manutenzione di una rampa condominiale.
Il caso esaminato dalla Corte
La controversia riguardava un proprietario che aveva subito infiltrazioni nel proprio garage, con conseguenti fenomeni di umidità, deterioramento del soffitto e rischio di caduta di calcinacci. Oltre agli interventi necessari per eliminare il problema e ripristinare il locale, il proprietario aveva richiesto un risarcimento per la limitazione del godimento dell’immobile.
La questione centrale riguardava la possibilità di ottenere un ristoro economico anche per il pregiudizio derivante dalla ridotta fruibilità del bene, distinto dai costi necessari per riparare i danni materiali.
Quando spetta il risarcimento
Il principio da considerare è che il danno causato dalle infiltrazioni non coincide necessariamente con le spese di riparazione. Se le condizioni dell’immobile ne compromettono concretamente l’utilizzo, il proprietario può chiedere un risarcimento anche per la perdita, totale o parziale, della sua funzionalità.
Tale riconoscimento, tuttavia, non è automatico. Nel caso esaminato, infatti, non è stata ritenuta sufficientemente dimostrata l’impossibilità di utilizzare l’autorimessa per il periodo precedente al dicembre 2019. La prova della presenza delle infiltrazioni, pertanto, non è sufficiente da sola a dimostrare anche la durata e l’entità della limitazione subita.
L’importanza della prova del danno
Per ottenere il risarcimento è fondamentale documentare le condizioni dell’immobile e le conseguenze concrete delle infiltrazioni attraverso fotografie, relazioni tecniche, sopralluoghi e comunicazioni inviate all’amministratore condominiale. Quando il danno è accertato, ma non può essere quantificato con precisione, il giudice può determinarne l’importo in via equitativa, sulla base delle circostanze del caso.
Conclusioni
La decisione conferma l’importanza della corretta manutenzione delle parti comuni e chiarisce che il risarcimento può comprendere anche la perdita di utilità dell’immobile, oltre al danno materiale. Per ottenere tale ristoro è però necessario dimostrare concretamente il pregiudizio subito e il periodo durante il quale si è verificato.
A stabilirlo è stata la Corte d’Appello di Torino, Seconda Sezione civile, con la sentenza n. 263 del 14 gennaio 2026.
