La cessione di cubatura

Cosa si intende per cessione di cubatura?

Per garantire uno sviluppo proporzionato ed equilibrato del territorio è necessario che vengano rispettati alcuni parametri.

Occorre, infatti, che tra la superficie edificata e la volumetria dell’edificio edificando esista un dato rapporto, sancito dai piani regolatori[1].

Così il Comune limita lo jus aedificandi del privato, imponendo di non costruire edifici la cui volumetria complessiva superi il valore stabilito.

Per superare questo limite, spesso vengono stipulati di accordi tra confinanti.

In questi casi, infatti, un proprietario rinuncia ad una quota di cubatura edificabile sul suo fondo, per consentire all’altro di disporre della volumetria richiesta o di una volumetria maggiore di quella consentita.

Il cessione di cubatura edilizia è una pratica consolidata nella prassi e riconosciuta anche dalla giurisprudenza.

La possibilità di stipulare la cessione di cubatura è, altresì, prevista in numerose leggi regionali o in strumenti urbanistici.

Sul punto, autorevole dottrina ha stabilito che il fenomeno in esame non lede, di norma, alcun interesse pubblico in quanto generalmente non si riconnettono conseguenze negative[2].

Come avviene, nella pratica, la cessione di cubatura?

Le parti si accordano tra loro per il trasferimento di cubatura il quale può avvenire solo tra fondi contigui, compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica.

Tale accordi devono essere trasfusi in un atto unilaterale di asservimento con cui il cedente compie una vera e propria disposizione traslativa, di regola a titolo oneroso, avente efficacia erga omnes[3].

Tale accordo può essere assimilato al trasferimento di un diritto reale immobiliare e non ha un’efficacia limitata ai sottoscrittori.

L’atto ha carattere definitivo ed irrevocabile e produce, per i terreni che ne costituiscono l’oggetto, una permanente minorazione della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario, attribuendo ad essi un carattere di realità;

[1] A. Fiale, Compendio di diritto urbanistico, Edizioni Giuridiche Simone, 2019.

[2] M. Libertini, I trasferimenti di cubatura, in Tratt., diretto da F. Galgano, tomo III, I Contratti del Commercio, dell’Industria e del Mercato Finanziario, Torino, 1995, p. 2254.

[3] A. Fiale, op.cit.